Byer

2.1 Detailhandelsstruktur

Planlægning for arealer til butiksformål skal være i overensstemmelse med rammerne i skema 2.1.

Udbygningen af detailhandlen skal ske inden for de rammer, som fremgår af skema 2.1.

Som det fremgår af skemaet overstiger den samlede ramme for udbygningen af detailhandlen i Jammerbugt Kommune det forventede behov for arealer til butiksformål.
Årsagen til overskuddet er, at Jammerbugt Kommune vil sikre en vis fleksibilitet i den fremtidige arealplanlægning for ikke at risikere, at nogen af de udpegede byer med et muligt udviklingspotentiale udelukkes for vækst. Den ønskede fleksibilitet i arealplanlægningen medfører derfor, at den udlagte ramme til detailhandel væsentligt overstiger det beregnede behov for butiksarealer i de kommende år.

Rammer for detailhandelsudbygningen 2017-2029

 

Areal 2008

Ramme for udbygning Max. butiksstørrelse. 
  I alt Daglig- Pladskr. Daglig- Udv. Pladskr.
og udv. varer  varer  varer  varer varer 
Bymidte
Aabybro 10.950  8.600  7.250   5.000   5.000   5.000 
(Tillæg nr. 4
opgjort 2018)
Blokhus  2.327   3.000   0   1.000   1.000   0 
Brovst  7.919   3.000   4.000  3.500   2.000   5.000 
Fjerritslev  7.977   4.000   4.000   3.500   2.000   5.000 
Pandrup  3.984   5.000  2.000   3.000   1.500   5.000 
By med bymidte
Biersted  500   1.000   1.000   1.000   500  3.000 
Birkelse  410   1.000   1.000   1.000   500   3.000 
Halv­rimmen  650   1.000   1.000   1.000   500   3.000 
Hune  2.848   9.500   3.000   2.500   2.000   3.000 
Ingstrup  520   1.000   1.000   1.000   500   3.000 
Kaas  1.580   2.000   3.000   2.000  1.000   5.000 
Moseby  400   1.000   1.000   1.000   500   3.000 
Nørhalne  400   1.000   1.000   1.000   500   3.000 
Saltum  1.386   2.000   2.000   2.500   1.000   5.000 
Skovs­gård  570   1.000   1.000   1.000   500   3.000 
Tranum  250   1.000   1.000   1.000   500   3.000 
Vester  660   1.000   1.000   1.000   500   3.000 
Hjermitslev
By uden bymidte
Arents­minde  -    1.000  1.000   1.000   500   3.000 
Bejstrup  -     1.000   1.000   1.000   500   3.000 
Bonderup  100   1.000   1.000   1.000   500   3.000 
Gjøl  250   1.000   1.000   1.000   500   3.000 
Gøttrup  -  1.000  1.000   1.000   500   3.000 
Hammers­høj  -     1.000   1.000   1.000   500   3.000 
Haverslev  -     1.000   1.000   1.000   500   3.000 
Hjortdal  190   1.000   1.000   1.000   500   3.000 
Klim  90   1.000   1.000   1.000   500   3.000 
Slette­strand  -     1.000   1.000   1.000   500   3.000 
Thorup Strand  -     1.000   1.000   1.000   500   3.000 
Vester Thorup  444   1.000   1.000   1.000   500   3.000 

Skema 2.1 Rammer for detailhandelsudbygningen

2.2 Bymidter

Der kan kun planlægges for detailhandelsbutikker indenfor de på kortet angivne afgrænsninger af bymidter.

For byer med udpegede bymidter gælder, at der kan planlægges for detailhandelsbutikker indenfor de udpegede bymidter (jf. skema 2.1). Der kan ligeledes planlægges for butikker med pladskrævende varegrupper i de dertil indrettede områder.

Bymidterne og områder til pladskrævende varer kan ses på kortet til højre.

Efterfølgende er oplistet de bymidter, der er afgrænset jf. den statistiske metode.

I Aabybro, Brovst og Fjerritslev er der udpeget områder, hvor der kan etableres butikker til særlig pladskrævende varegrupper.

I de fire byer kan der ikke planlægges for lokalcentre eller dagligvarebutikker over 300 m2 udenfor de udpegede bymidter.


Aabybro

I Aabybro fastlægges et samlet bruttoetageareal for den fremtidige udbygning på i alt 15.850 m² til dagligvare- og udvalgsvarebutikker i bymidten.

Afgrænsningen af bymidten er sket efter den statistiske metode og er afgrænset, så detailhandlen søges fastholdt i en koncentreret struktur.

Inden for bymidten kan der planlægges for dagligvarebutikker med et bruttoetageareal på op til 5.000 m² og udvalgsvarebutikker på op til 5.000 m².


Fjerritslev

I Fjerritslev fastlægges en samlet ramme for den fremtidige udbygning på i alt 4.000 m² til dagligvare- og udvalgsvarebutikker i bymidten.

Den maksimale butiksstørrelse for dagligvarebutikkerne i bymidten fastlægges til 3.500 m² og 2.000 m² for udvalgsvarebutikker svarende til Planlovens maksimale butiksstørrrelser.


Brovst

I Brovst fastlægges et samlet bruttoetageareal for den fremtidige udbygning på i alt 3.000 m2 til dagligvare- og udvalgsvarebutikker i bymidten.

Inden for bymidten kan der planlægges for dagligvarebutikker med et bruttoetageareal på op til 3.500 m2 og udvalgsvarebutikker på op til 2.000 m2 .


Blokhus

I Blokhus fastlægges et samlet ramme for den fremtidige udbygning på i alt 3.000 m2 til dagligvare- og udvalgsvarebutikker i bymidten. De maksimale butiksstørrelser i bymidten fastlægges til 1.000 m2 for dagligvarebutikker og 1.000 m2 for udvalgsvarebutikker.


Pandrup

I Pandrup fastlægges en arealramme til udbygning af detailhandlen i bymidten på 5.000 m2 til dagligvare- og udvalgsvarebutikker. Arealrammen er fordelt på 1.500 m² til dagligvarer og 1.500 m² til udvalgsvarer på arealet syd for Lundbakvej, hvor bymidten er udvidet, og 2.000 m² til både dagligvarer og udvalgsvarer i resten af bymidten.

2.3 Øvrige byer

I hver af byerne i bymønstret fastlægges en ramme jf. skema 2.1 til udvidelse af eksisterende butikker eller til etablering af nye butikker til den lokale forsyning.

I hver af byerne i bymønstret fastlægges en ramme på 1.000 m2 til udvidelse af eksisterende butikker eller etablering af nye butikker til den lokale forsyning. Dog er rammen i Kaas 200 m2.

De maksimale butiksstørrelser for hhv. dagligvare- og udvalgsvarebutikker fastlægges til 1.000 m2 og 500 m2. Rammerne fremgår af skema 2.1.


Hune

I Hune fastlægges et samlet bruttoetageareal for den fremtidige udbygning på i alt 5.000 m2 til dagligvare- og udvalgsvarebutikker i bymidten. De maksimale butiksstørrelser i bymidten fastlægges til 2.500 m2 for dagligvarebutikker og 2.000 m2 for udvalgsvarebutikker.


Saltum

I Saltum fastlægges en arealramme til udbygning af detailhandlen i bymidten på 2.000 m2 til dagligvare- og udvalgsvarebutikker.

De maksimale butiksstørrelser i bymidten fastlægges til 2.500 m2 for dagligvarebutikker og 1.000 m2 for udvalgsvarebutikker.

I byer med afgrænsede bymidter jf. kortet til højre og skema 2.1, kan der kun etableres butikker indenfor denne afgræsning.

2.4 Særlig pladskrævende varegrupper

Der kan planlægges for butikker med pladskrævende varegrupper i de områder, der er afgrænset hertil jf. kortet. I de øvrige byer kan der planlægges for butikker til pladskrævende varegrupper jf. skema 2.1.

Der kan planlægges for særlig pladskrævende varegrupper indenfor de på kortet vist afgrænsninger af områder til særlig pladskrævende varegrupper. Der kan i de øvrige byer planlægges for butikker med pladskrævende varegrupper jf. skema 2.1.

2.5 Øvrige byer i bymønstret

I øvrige byer i bymønstret i Jammerbugt Kommune er det muligt at etablere butikker, der alene er til områdets daglige forsyning. Maksimalstørrelsen for den enkelte butik er 300 m² for udvalgsvarebutikker og 1.000 m² for dagligvarebutikker.

I de øvrige byer i Jammerbugt Kommune skal det være muligt at etablere butikker, der alene er til lokalområdets daglige forsyning.

Maksimalstørrelsen på disse butikker er 1.000 m² for detailhandelsbutikker og 300 m² for udvalgsvarebutikker.

Butikker til lokal forsyning omfatter primært dagligvarebutikker.

2.6 Enkeltstående butikker

I de fire hovedbyer Aabybro, Pandrup, Brovst og Fjerritslev er det muligt at etablere enkeltstående butikker, der alene er til lokalområdets daglige forsyning.
Maksimalstørrelsen for den enkelte butik er 300 m² for udvalgsvarebutikker og 1.000 m² for dagligvarebutikker.

Planloven giver mulighed for at etablere enkeltstående butikker udenfor de afgrænsede områder. I de fire hovedbyer Aabybro, Pandrup, Brovst og Fjerritslev er det muligt at etablere butikker udenfor bymidten, hvis disse butikker alene er til lokalområdets daglige forsyning. Butikker til lokal forsyning omfatter primært dagligvarebutikker. Maskimalstørrelsen er 1000 m² for dagligvarebutikker og 300 m² for udvalgsvarebutikker. Ved etablering af lokalbutikker bør der være minimum 500 meter fra en lokalbutik til en anden lokalbutik eller til en dagligvarebutik i bymidten.

Politik for Plan og byg

Planloven

Vejledning om detailhandel

2.7 Aflastningsområde

Der kan i Teknologiparken i Aabybro etableres store udvalgsvarebutikker indenfor det på kortet angivne aflastningsområde.

RETNINGSLINJER FOR AFLASTNINGSOMRÅDET OG AREALOPGØRELSE

 

Dagligvarer

Udvalgsvarer og SPV

Detailhandel i alt

Arealramme

0 m²

4.000 m²

4.000 m²

Eksisterende bruttoetageareal

0 m²

1.220 m²

1.220 m²

Udbygningsramme

0 m²

2.780 m²

2.780 m²

Maks. størrelse pr. butik

-

2.780 m²

 

Min. størrelse pr. butik

-

*Ca. 800 m²

 

Retningslinjer for aflastningsområdet, eksisterende bruttoetageareal og udbygningsramme. *Kan justeres ifm. udarbejdelsen af det endelige plangrundlag, dog med mulighed for én butik på min. 250 m².

Betingelser ved planlægning for et aflastningsområde

Planloven og Vejledning om detailhandelsplanlægning fastlægger krav til typen af butikker, der kan planlægges for i et aflastningsområde samt den efterfølgende planlægning og byggesagsbehandling.

Planlovens § 5 n, stk. 1 fastlægger, at der kan udlægges arealer til aflastningsområder i byer, hvor der er et tilstrækkeligt kundegrundlag, bl.a. for at give plads til butikker, som ikke uden videre kan placeres i bymidten. I medfør af § 5 n, stk. 1 gælder, at den nye detailhandel, der muliggøres med planlægningen for aflastningsområdet, ikke uden videre må kunne etableres i bymidten.

Det vurderes, at de ønskede udvalgsvarebutikker ikke uden videre kan indpasses i bymidten grundet butikkernes størrelse og krav om plads til parkering og udendørsarealer mv.

Forventet ny detailhandel

Området, som ønskes udlagt til aflastningsområde, ligger ved Teknologiparken i Aabybro og omfatter matr.nr. 24cr, 24eb, 24s, 24y, 24dæ, 24r, 24p og dele af vejmatriklerne 7000dk og 7000du, alle Åby By, Åby, som vist på kort 1.

Området er i den nugældende planlægning udlagt som et område til butikker med særligt pladskrævende varegrupper (SPV).

I det nye aflastningsområde ligger i dag jem & fix, med et bruttoetageareal på ca. 970 m², og dækbutikken, med et bruttoetageareal på ca. 250 m².

De to matrikler, der er konkrete forespørgsler på, har et samlet grundareal på ca. 14.750 m² og skal kunne rumme to udvalgsvarebutikker på hhv. ca. 1.800 m² og ca. 960 m² samt en fastfood restaurant på ca. 720 m².

OMSÆTNINGEN I DEN NYE DETAILHANDEL

Udbygningsrammen på 2.760 m² til udvalgsvarer forventes at blive realiseret som to udvalgsvarebutikker inden for boksbutikssegmentet. Omsætningen i den nye udvalgsvarehandel er vurderet ud fra den gennemsnitlige omsætning i eksisterende, sammenlignelige butikker, som COWI har undersøgt ifm. tidligere undersøgelser.

Det vurderes, at den nye udvalgsvarehandel på ca. 2.760 m² vil kunne opnå en omsætning på godt 40 mio. kr. pr. år.

Der gøres opmærksom på, at der ifm. udlæg af et aflastningsområde også skal tages højde for eksisterende butikker med SPV, som i kraft af aflastningsområdets bestemmelser vil kunne omdannes til alm. udvalgsvarebutikker. Den potentielle meromsætning, som omdannelsen af en butik med SPV til en øvrig udvalgsvarebutik vil kunne medføre, skal indgå i beregningerne af effekterne for den eksisterende detailhandel. I det konkrete tilfælde vil jem & fix og dækbutikken blive omfattet af aflastningsområdet. Det vurderes, at en omdannelse af jem & fix og dækbutikken til øvrige udvalgsvarebutikker ikke vil medføre en større omsætning end nuværende.

FORVENTET OMSÆTNING I DEN NYE UDVALGSVAREHANDEL

Udbygning

Arealintensitet

Omsætning

ca. 2.760 m²

ca. 15.000 kr. pr. m²

ca. 41 mio. kr. pr. år

 

Kort 2: Afgrænsningen af det nye aflastningsområde i Aabybro.

FORSLAG TIL RETNINGSLINJER

Eksisterende detailhandel

Det samlede bruttoetageareal i Jammerbugt Kommune er knap 91.000 m² fordelt med ca. 34 % på dagligvarer, ca. 37 % på udvalgsvarer og ca. 29 % på særligt pladskrævende varegrupper. Aabybro tegner sig for ca. 22 % af det samlede areal.

BRUTTOETAGEAREAL I M², 2018

 

Dagligvarer

Beklædning

Øvrige udvalgsvarer

Udvalgsvarer

SPV

I alt

Aabybro

6.506

2.660

4.686

7.346

6.600

20.452

Fjerritslev

5.866

1.610

3.510

5.120

3.018

14.004

Pandrup

3.322

900

1.480

2.380

-

5.702

Brovst

2.635

2.630

5.420

8.050

3.720

13.545

Blokhus og Hune

4.253

3.576

2.530

6.106

1.400

11.759

Saltum

2.400

600

635

1.235

450

4.085

I øvrigt

6.045

560

2.640

3.200

12.440

21.435

I alt

31.027

12.536

20.901

33.437

39.128

90.982

 

Den samlede omsætning i detailhandlen i Jammerbugt Kommune var ca. 2,1 mia. kr. i 2017. Heraf udgjorde omsætningen i de 25 forhandlere af motorkøretøjer ca. 340 mio. kr. I det følgende refereres til omsætningen ekskl. omsætningen i forhandlere af motorkøretøjer.

Omsætningen sker primært i dagligvarebutikkerne, som står for ca. 63 % af den samlede omsætning. Dagligvarehandlens overvægt i den samlede omsætning vurderes primært at skyldes nærheden til det store udbud af udvalgsvarebutikker i Aalborg, som tiltrækker handlende fra hele regionen. Udvalgsvareomsætningen, der udgør ca. 37 % af den totale omsætning, fordeler sig med ca. 10 % på beklædning og ca. 27 % på øvrige udvalgsvarer.

Detailhandlen i Aabybro står for ca. 26 % af Jammerbugt Kommunes samlede omsætning, mens andelen er 32 % inden for udvalgsvareomsætningen.

 

 

OMSÆTNING I MIO. KR.*, 2017

 

Dagligvarer

Beklædning

Øvrige udvalgsvarer

Udvalgsvarer

I alt

Aabybro

241

40

172

212

453

Fjerritslev

271

25

78

103

374

Pandrup

101

**

**

39

140

Brovst

**

**

**

**

209

Blokhus og Hune

117

65

43

108

224

Saltum

*

**

*

**

103

I øvrigt

184

7

57

64

248

I alt

1.099

176

477

653

1.752

*Omsætningen i forhandlere af motorkøretøjer indgår ikke i opgørelsen. **Kan ikke oplyses af anonymitetshensyn.

 

Afgrænsning af oplandet

Udstrækningen af oplandet til et aflastningsområde i Aabybro er bestemt af fremkommeligheden til både aflastningsområdet i Aabybro og til konkurrerende indkøbssteder. Oplandets udstrækning er også bestemt af attraktiviteten, herunder butiksudbuddet, af de konkurrerende indkøbssteder set ift. attraktiviteten af aflastningsområdet.

En afgrænsning af oplandet giver mulighed for at beregne forbrugsgrundlaget og behovet for yderligere areal til detailhandel iht. Planloven og Vejledning om detailhandelsplanlægning. Reelt er forbrugernes købemønstre dog mere komplekse, da forbrugerne handler på tværs af oplandsgrænser. Det betyder, at oplandet i praksis ikke er så skarpt afgrænset som på kort 2.

Når aflastningsområdet er fuldt udbygget, vil der i aflastningsområdet være ca. 3.980 m² udvalgsvarehandel. Oplandet til aflastningsområdet i Aabybro afgrænses af afstanden til indkøbssteder, der rummer lignende butikker med et overlap i varesortimentet. Som nævnt i ovenfor forventes den nye udvalgsvarehandel at være inden for boksbutikssegmentet. Eksempler på butikker inden for segmentet er Jysk, t-hansen, Silvan, Harald Nyborg m.fl. Der forventes ingen beklædningsbutikker i aflastningsområdet.

Oplandet til det nye aflastningsområde i Aabybro forventes at svare til Jammerbugt Kommune.

Kort 2: Opland og influensområde til det nye aflastningsområde i Aabybro.

Udvikling i forbrug

I det følgende redegøres for kundegrundlaget, som den nye detailhandel baseres på, den forventede udvikling i privatforbruget, og hvordan dette samlet set påvirker forbrugsgrundlaget for de nye butikker.

I beregningerne er der taget udgangspunkt i et maksimumsscenarie, hvor rammebetingelserne for detailhandlen udvikler sig positivt.

Forudsætninger og metode

Udviklingen i forbrugsgrundlaget i oplandet har betydning for detailhandlen. Særligt udviklingen i indbyggertallet og privatforbruget har betydning for forbrugsgrundlaget, mens særligt nethandlen, handelsbalancen og omsætningen pr. m² er med til at definere, hvordan udviklingen i forbrugsgrundlaget påvirker arealbehovet.

Udviklingerne i indbyggertallet, privatforbruget, nethandlen, handelsbalancen og omsætningen pr. m² er hver især forbundet med usikkerheder, og der er derfor opstillet et scenarie for udviklingen i borgernes forbrug i de fysiske butikker. Scenariet beskriver udviklingen frem mod 2025, som er horisontåret for den nye detailhandel.

Stigende indbyggertal i byen og kommunen

Der bor ca. 12.535 borgere i Aabybro. Ifølge Jammerbugt Kommunes befolkningsprognose 2020-2038 vil der bo ca. 13.100 personer i Aabybro i horisontåret 2025. Vejledning om detailhandelsplanlægning definerer borgerne i Aabybro som kundegrundlaget til den nye detailhandel.

Der bor ca. 38.325 personer i oplandet, som svarer til Jammerbugt Kommune. Ifølge Jammerbugt Kommunes Befolkningsprognose 2020-2038 vil indbyggertallet i kommunen falde med ca. 0,2 % frem mod 2025, svarende til et fald på ca. 80 personer.

 

Udvikling i kundegrundlag - indbyggertal i Aabybro og opland

Stigende privatforbrug

Efter 2008, hvor forbruget toppede, var forbrugerne tilbageholdende som konsekvens af den økonomiske krise.

  • Samlet set er omsætningen på landsplan faldet med ca. 7 % fra 2008 til ultimo 2019. Omsætningen ligger i dag lidt under niveauet i 2005 (bygger på udviklingen i det sæsonkorrigerede mængdeindeks ved sammenligning af det gennemsnitlige niveau i 2004 og 2005 med det gennemsnitlige niveau i de sidste 12 måneder, der er data tilgængelige for.)
  • Omsætningen i dagligvarebutikkerne er i perioden 2008-2019 faldet med ca. 14 %. Discountbutikkerne under ét har haft markant fremgang under lavkonjunkturen. Siden 2012 har omsætningen i dagligvarebutikkerne ligget på et nogenlunde konstant niveau.
  • Beklædning er den mest konjunkturfølsomme branche. Tilbagegangen i perioden 2008-2019 har været størst inden for beklædning, hvor omsætningen er faldet med knap 25 % på landsplan.
  • Omsætningen inden for øvrige udvalgsvarer er steget med knap 5 % i perioden 2008-2019. Øvrige udvalgsvarer ligger efter en stor stigning i perioden 2013-2019 over niveauet i 2007, hvor forbruget var på sit højeste.

Figur 4: Det sæsonkorrigerede mængdeindeks viser udviklingen i omsætningen i dansk detailhandel og danske netbutikker i faste priser, dvs. korrigeret for sæsonudsving og inflation, frem til ultimo 2019. Her er der taget udgangspunkt i 2015 som indeks 100.

De seneste nøgletal for dansk detailhandel og danske netbutikker viser, at salget af øvrige udvalgsvarer er højere end før finanskrisen. Øvrige udvalgsvarer omfatter bl.a. udstyr til jagt, fiskeri, ridesport og friluftsliv.

Udviklingen i detailomsætningsindekset viser, at omsætningen af øvrige udvalgsvarer i landets fysiske butikker og danske netbutikker aldrig har været højere. Den samlede omsætning af øvrige udvalgsvarer har efter næsten uafbrudt vækst i de forgangene 12 måneder nået et niveau højere end før finanskrisen. Sammenlignet med 2013, hvor omsætningen nåede et lavpunkt, er der tale om en stigning på 16 %. Den nye udvalgsvarehandel i projektområdet vil være øvrige udvalgsvarebutikker.

Den markante vækst i omsætningen af øvrige udvalgsvarer er sket i en periode, hvor omsætningen inden for dagligvarer og beklædning har været stort set status quo. Det er dermed alene omsætningen inden for øvrige udvalgsvarer, der har båret væksten på ca. 7 % i omsætningen siden 2013. I samme periode er antallet af indbyggere i Danmark steget med kun 3 %, og væksten i kundegrundlaget forklarer derfor kun en del af stigningen i omsætningen.

Det forventes, at privatforbruget, jf. maksimumsscenariet, på udvalgsvarer fremover vil vokse kraftigt i perioden 2020-2025, hvilket i store træk svarer til en markant større vækst end den svage vækst i forbruget de seneste år. Det forudsættes dermed, at udvalgsvareforbruget, dvs. forbruget af beklædning og øvrige udvalgsvarer under ét, stiger med ca. 15 % i perioden 2020-2025.

Samlet vurdering af udviklingen i forbruget

På baggrund af beregningerne forventes det, at stigningen i indbyggertallet og privatforbruget vil medføre, at det årlige forbrug af udvalgsvarer ekskl. nethandel i Aabybro i perioden 2020-2025 stiger med ca. 26 mio. kr. fra ca. 200 mio. kr. pr. år til knap 226 mio. kr. pr. år.

Det forventes, at det årlige forbrug af udvalgsvarer ekskl. nethandel i oplandet vil stige med ca. 51 mio. kr. fra ca. 611 mio. kr. pr. år til ca. 661 mio. kr. pr. år.

Vurdering af behov for yderligere areal i oplandet

Udviklingen i arealbehovet afhænger bl.a. af hvor stor en andel af forbruget, der lægges i netbutikker. Desuden afhænger behovet for fysiske butikker af, om detailhandlen i oplandet vinder eller taber markedsandele og om butikkerne bliver mere eller mindre effektive, dvs. om omsætningen kan ske på et mindre eller større areal. Udover de nævnte faktorer afhænger arealbehovet også af udviklingen i privatforbruget, som behandlet i afsnit 5.

Vurderingen af arealbehovet i oplandet til det nye aflastningsområde i 2025 tager udgangspunkt i følgende forudsætninger:

  • Befolkningstilbagegang i oplandet med ca. 80 personer.
  • Vækst i det årlige forbrugsgrundlag for udvalgsvarer i oplandet på ca. 50 mio. kr.
  • Arealintensitet på 15.000 kr. pr. m², svarende til en omsætning pr. m² i eksisterende, sammenlignelige butikker, som beskrevet i afsnit 2.
  • En stigning i nethandelsandelen for udvalgsvarehandlen til ca. 22 %.
  • En stigning i handelsbalancen for øvrige udvalgsvarer på ca. 7 %-point.

Beregningerne viser, at der i oplandet vil opstå et behov for yderligere areal til udvalgsvarer frem mod 2025 på ca. 4.000 m². Beregningerne er gennemført ud fra ovenstående forudsætninger. Det bemærkes, at arealbehovet er afhængigt af de nævnte forudsætninger. Hvis der for eksempel etableres udvalgsvarebutikker med en lavere omsætning pr. m², så vil der være et større behov for yderligere areal.

Andre kendte projekter

Som led i redegørelser for aflastningsområder skal andre kendte detailhandelsprojekter inden for oplandet beskrives. Desuden er kendte detailhandelsprojekter i influensområdet beskrevet.

Der er kendes ikke til andre projekter med udvalgsvarer i oplandet, dvs. Jammerbugt Kommune.

KENDTE PROJEKTER I INFLUENSOMRÅDET

Der er planer om udbygninger af detailhandlen i en række aflastningsområder i regionen. Udbygningerne store arealudlæg til fortrinsvist store udvalgsvarebutikker, og derfor vil udbygningerne også få betydning for detailhandlen i Jammerbugt Kommune.

By

Udbygningsramme

Aalborg

21.000 m²

Hjørring

14.300 m²

Brønderslev

10.000 m²

Frederikshavn

16.700 m²

Thisted

15.000 m²

Forestående udbygninger af aflastningsområder i regionen. Planlægningen for udvidelse af hhv. aflastningsområdet ved Frederikshavnsvej i Hjørring, City Syd i Aalborg og det nye aflastningsområde i Brønderslev er vedtaget.

De kendte projekter i influensområdet forventes realiseret senere end projektet i Aabybro. De indgår derfor ikke i beregningerne af effekter for den eksisterende detailhandel på kort sigt. På længere sigt vil udbygningerne i influensområde lægge pres på detailhandlen i Jammerbugt Kommune.

Effekter for den eksisterende detailhandel

I det følgende vurderes effekterne for den eksisterende detailhandel på kort sigt, dvs. omkring 2025, når det samlede aflastningsområde forventes i fuld drift, og på længere sigt. I vurderingen af effekterne er det forudsat, at den nye udvalgsvarehandel vil have et areal på knap 2.800 m² og en årlig omsætning på ca. 41 mio. kr.

Effekter for den eksisterende udvalgsvarehandel

Etableringen af ny udvalgsvarehandel på knap 2.800 m² vil have effekter på den eksisterende udvalgsvarehandel.

Etableringen af ny detailhandel medfører som udgangspunkt ikke, at borgerne bruger flere penge på varer. Det vurderes derfor, at den nye detailhandel vil hente sin omsætning fra den eksisterende detailhandel.

Der er foretaget en vurdering af aflastningsområdets effekter på butiksforsyningen i 2025. Den fremtidige forbrugsudvikling skønnes under hensyntagen til en forventning om en lidt afdæmpet vækst i nethandlen samt befolkningsvækst i byen, men befolkningstilbagegang i oplandet. Det vurderes, at forbruget af udvalgsvarer i fysiske butikker stiger kraftigt, dvs. at væksten i nethandlen flader ud, og at væksten i forbruget mere end opvejer den stigende nethandelsandel. Samlet set forventes en stigning i forbruget for udvalgsvarer, der lægges i de fysiske butikker.

For at belyse aflastningsområdets effekter på bymidter og andre udbudspunkter er der opstillet en model til beregning af den fremtidige omsætning i de enkelte områder. Der tages højde for afstandene mellem aflastningsområdet og de berørte, eksisterende butiksområder, aflastningsområdets omsætning set ift. den samlede omsætning i oplandet, sammenlignelighed af varesortimentet mv.

Vurderingerne viser, at den planlagte udvalgsvarehandel vil hente ca. 5 % af omsætningen fra Aabybro bymidte, ca. 22 % fra resten af Jammerbugt Kommune, ca. 73 % uden for Jammerbugt Kommune, herunder Aalborg Kommune, og ca. 5 % fra netbutikker. Nedgangen i omsætningen i de eksisterende udbudspunkter i oplandet og influensområdet vil være begrænset til 0-3 %, afhængig af udbudspunkternes størrelse, afstandene til udbudspunkterne mv.

EFFEKTER FOR UDVALGSVAREHANDLEN, 2025

 

Omsætning  2019

Omsætning i 2025 uden aflastningsområdet
(0-alternativ)

Omsætning i 2025 med
aflastningsområdet

Ændring i     2025

Nyt aflastningsområde

22 mio. kr.

24 mio. kr.

63 mio. kr.

+39 mio. kr.

Aabybro bymidte

104 mio. kr.

112 mio. kr.

110 mio. kr.

-2 mio. kr.

Aabybro i. ø.

95 mio. kr.

103 mio. kr.

100 mio. kr.

-3 mio. kr.

Fjerritslev

115 mio. kr.

124 mio. kr.

122 mio. kr.

-2 mio. kr.

Jammerbugt Kommune i. ø.

370 mio. kr.

399 mio. kr.

396 mio. kr.

-3 mio. kr.

Jammerbugt Kommune i alt

706 mio. kr.

762 mio. kr.

791 mio. kr.

+29 mio. kr.

Brønderslev by

292 mio. kr.

315 mio. kr.

311 mio. kr.

-4 mio. kr.

Brønderslev Kommune i. ø.

170 mio. kr.

184 mio. kr.

183 mio. kr.

-1 mio. kr.

Hjørring
Kommune

2.016 mio. kr.

2.177 mio. kr.

2.176 mio. kr.

-1 mio. kr.

Aalborg by

6.518 mio. kr.

7.040 mio. kr.

7.026 mio. kr.

-14 mio. kr.

Aalborg
Kommune i. ø.

806 mio. kr.

871 mio. kr.

863 mio. kr.

-8 mio. kr.

Nethandlen

 

 

 

-2 mio. kr.

Oversigt over nøgletal i vurderingerne af effekter. Skemaet viser alene effekterne for udvalgsvarehandlen.

For omsætningstallene er der taget udgangspunkt i de seneste detailhandelsanalyser. Omsætningstallene er fremskrevet til 2019-niveau på baggrund af detailomsætningsindekset.

Omsætningstallene for 2025 er angivet i 2019-priser og er en fremskrivning baseret på udviklingen i det sæsonkorrigerede værdiindeks, den forventede udvikling i privatforbruget og nethandlen.

Effekter på lang sigt

Hvorvidt effekterne for den eksisterende udvalgsvarehandel efter 2025 og på længere sigt ændres, afhænger i høj grad af udviklingen i forbruget. Udviklingen i forbruget afhænger bl.a. af udviklingen i nethandlen og privatforbruget. Selv små udsving i nethandlen og privatforbruget kan medføre store ændringer i forbruget.

Udover udviklingen i forbruget afhænger effekterne på lang sigt af udviklingen i butiksstrukturen i oplandet og influensområdet. Hvis der kommer nye udvalgsvarebutikker i influensområdet, kan de medføre en yderligere omsætningstilbagegang i de eksisterende butikker.

Som vist i afsnit 8.1 forventes der omsætningstilvækst i alle berørte udbudspunkter i influensområdet. Udover omsætningstilvækst i alle områder i influensområdet grundet forbrugsvækst, vil der, som nævnt i afsnit 7, ske en række udbygninger af butiksstrukturen. Alle nabokommuner til Jammerbugt Kommune har planer om etablering eller udvidelser af aflastningsområder.

Det vurderes, at effekterne på længere sigt vil aftage for de udbudspunkter, hvor der vil ske udbygninger, mens effekterne vil tiltage for de udbudspunkter, hvor der ikke sker udbygninger. For detailhandlen i Jammerbugt Kommune vil effekterne stige, da udvalgsvarehandlen udsættes for et større konkurrencepres fra de omkringliggende udbudspunkter i influensområdet.

Oplandseffekt

Forskellen på handelsbalancen for Aabybro før og efter etableringen af de nye udvalgsvarebutikker i aflastningsområdet defineres i Vejledning om detailhandelsplanlægning som aflastningsområdets oplandseffekt. Beregningerne viser, at den forventede nye detailhandel i det nye aflastningsområde vil have en mærkbar positiv påvirkning på oplandseffekten.

PÅVIRKNING AF AABYBROS OPLANDSEFFEKT FOR UDVALGSVARER

 

År 2019

År 2025 uden udvidelse

År 2025 med udvidelse

Omsætningstilvækst i byen

Omsætning der hentes i nabokommuner

Omsætning (mio. kr. pr. år)

221

239

273

34

28

Forbrug
(mio. kr. pr. år)

200

226

226

-

-

Handelsbalance (%)

110

105

120

-

-


Som det fremgår af tabellen, vurderes det, at den årlige omsætning i Aabybro vil øges med yderligere ca. 34 mio. kr. ved realisering af aflastningsområdet sammenlignet med 0-alternativet, hvor aflastningsområdet ikke realiseres. Ud af de ca. 34 mio. kr. pr. år hentes ca. 28 mio. kr. pr. år fra nabokommuner. Realiseringen af aflastningsområdet medfører en stigning i handelsbalancen på ca. 15 %-point sammenlignet med 0-alternativet. Stigningen i handelsbalancen er udtryk for at Aabybro inden for udvalgsvarer øger sin markedsandel som handelsby.

Påvirkning af konkurrencen

For at vurdere påvirkningen på konkurrencen er Erhvervsstyrelsen økonomiske model benyttet. Resultatet giver en indikation af effekten på prisniveauet af udbygningen af detailhandlen i aflastningsområdet. Modellen bygger bl.a. på, at store butikker indebærer lavere priser end små butikker. Resultatet af beregningerne er, at priserne på udvalgsvarer vil falde. Priseffekten anslås dog at blive 'uvæsentlig' for udvalgsvarer. Baggrunden for den 'uvæsentlige' effekt er, at den nye detailhandel kun er af begrænset omfang og derfor ikke fylder meget ift. den eksisterende detailhandel.

Beregningen af påvirkningen på konkurrencen er beregnet ud fra følgende input:

  • Andel af oplandets omsætning, der flyttes: 1 %.
  • %-vis forskel i gns. butiksareal: 327 %.
  • antal butikker per branche: 3,75
  • E-handelsandel for udvalgsvarer: 22 %.

Inputtene er opgjort på baggrund af data fra seneste detailhandelsanalyse, konsekvensvurderingen, CVR-brancher og viden om nethandelsandelen.

Sammenfattende konsekvensvurdering af et nyt aflastningsområde

Hensyn

På kort sigt (2025)

På lang sigt

Konkurrenceeffekt (step 3)

Udvalgsvarer: ’uvæsentlig’

Konkurrenceeffekten forventes ikke anderledes på lang sigt end på kort sigt.

Påvirkning af butiksforsyningen i bymidten, de mindre oplandsbyer og i landdistrikterne (step 2)

Udvalgsvarer: Der flyttes 2 mio. kr. fra bymidten og 9 mio. kr. fra resten af kommunen.

Butiksforsyningen i bymidten forventes ikke at blive påvirket negativt af aflastningsområdet på lang sigt, da der er tale om forskellige varegrupper. Aflastningsområdet øger risikoen for lukning af butikker i nærområdet med overlap i varesortimentet, men der kan også opstå synergieffekter, som for enkelte nærliggende butikker vender effekterne til det positive.

Påvirkning af byens samlede oplandseffekt i forhold til nabokommuner (step 1)

Handelsbalancen på udvalgsvarer forventes at stige fra 105 % til 120 %.

Aabybros handelsbalance på udvalgsvarer forventes at falde på lang sigt, hvis forbruget fortsat stiger, udbygningen i nabokommunerne er realiseret og der ikke etableres yderligere nye butikker i Aabybro.

[1] Bygger på udviklingen i det sæsonkorrigerede mængdeindeks ved sammenligning af det gennemsnitlige niveau i 2004 og 2005 med det gennemsnitlige niveau i de sidste 12 måneder, der er data tilgængeligt for.  

Sammenhæng med målene for den kommunale hovedstruktur

Jammerbugt Kommunes Helhedsplan 2017 indeholder ikke mål for detailhandlen. Under kommunens politikker fremgår det dog som et overordnet mål, at få mere gang i erhverv og turisme, som bl.a. skal ske ved at skabe mere levende handels- og servicebyer. I den forbindelse vil kommunalbestyrelsen:

  • "Koordinere et tættere samarbejde på tværs af alle handelsbyer omkring by nights, koncerter og andre events.
  • Sikre forretningsdrivende sparring og inspiration til forretningsudvikling.
  • Planlægge for at samle detailhandel, byerhverv, kultur og boliger centralt – også i samme bygninger – og give mulighed for at bygge højere og tættere.
  • Revidere retningslinjer for fremtidens detailhandel, så regler for handelsvirksomheder er tydelige i både center-, bolig og erhvervsområder.
  • Revidere center- og butiksafgrænsninger i vejkantsbyer (Biersted, Halvrimmen og Saltum), så det er lettere at etablere mindre butikker og erhverv langs de overordnede veje.
  • Bevare og støtte op om handel i de små byer ved at facilitere samarbejder, hvor socialøkonomi og cirkulær økonomi understøtter den lokale handel og service."

Fastsættelsen af en arealramme på baggrund af en beregning og vurdering af behovet for detailhandel vurderes samtidig at være i overensstemmelse med målet om at revidere retningslinjerne for fremtidens detailhandel. Den forholdsvis høje minimumsgrænse for butiksarealet for nye udvalgsvarebutikker i aflastningsområde sikre endvidere at der fortsat arbejdes for målet om at at samle detailhandel, byerhverv, kultur og boliger centralt – også i samme bygninger – og give mulighed for at bygge højere og tættere. Dette giver dog mulighed for at sikre Aabybro fortsatte position indenfor detailhandlen.

Tilgængeligheden for de forskellige trafikarter

Teknologiparken og det udpegede aflastningsområde ligger ud til Østergade som forbinder området med Aabybro bymidte og omfartsvejen (Aalborgvej). Der er således god biltilgængelighed til aflastningsområdet.

Der er et busstoppested ved Østergade ud for aflastningsområdet dette forbinder området med bymidten samt fjernforbindelser mod Gjøl, Biersted, Blokhus, Aalborg, Fjerritslev/Thisted og Løkken/Hjørring med busserne . 

Der er cykelsti langs Østergade mod Aabybro Midtby samt aalborg mod øst. Der er ligeledes stiforbindelse til boligområderne mod nord.

De nærmeste større handelscentre er i Aabybro, Aalborg, Pandrup og Blokhus. Aabybro Midtby ligger i en afstand af ca. 2 km, Aalborg ligger i en afstand af ca. 18 km, Pandrup ligger i en afstand af ca. af 10 km og  Brønderslev i en afstand af ca. 25 km fra aflastningscentret.

Der blev målt i oktober 2019 en årsdøgntrafik på 14.720 på Aalborgvej og på Østergade ud for aflastningsområdet vurderes der, at være en årsdøgntrafik på mellem 4000 og 5000 biler. Tallene viser, at mange dagligt kører igennem og forbi Aabybro og det kommende aflastningsområde.